Entretien du toit en location : qui paie, locataire ou propriétaire ?
Les informations présentées ci-dessus ont un caractère strictement indicatif ; elles ne remplacent pas l’avis individualisé d’un professionnel du droit.
Lorsqu’une toiture nécessite un nettoyage ou un démoussage dans un logement loué, la question de la répartition des frais peut vite devenir épineuse. La loi distingue l’entretien courant – généralement à la charge du locataire – et les réparations plus lourdes, qui incombent au propriétaire. Comprendre cette frontière, ainsi que les textes et la jurisprudence qui l’encadrent, permet d’éviter les litiges et de protéger la durabilité du bâtiment.
Les obligations d’entretien du locataire et du propriétaire
Le locataire doit exécuter les menues réparations et l’entretien courant du logement (article 7 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989). Cela comprend notamment le maintien en état des parties facilement accessibles : nettoyage des gouttières, évacuation des feuilles, remplacement ponctuel d’une tuile disjointe si l’accès ne présente pas de danger.
Le propriétaire, pour sa part, garantit la décence et la pérennité de l’immeuble. Tous les travaux touchant à la structure, à la sécurité ou nécessitant un matériel spécialisé – échafaudage, nacelle, traitement fongicide – relèvent de sa responsabilité.
Démoussage du toit : est‑ce une charge locative ?
Quand le démoussage consiste à gratter quelques dépôts superficiels ou à évacuer la mousse visible depuis une échelle de pied, il s’apparente à un entretien préventif ; à ce titre, il est considéré comme une charge locative.
En revanche, si la couverture est envahie de lichens, si un traitement chimique ou l’usage d’une perche télescopique de grande hauteur s’impose, le travail dépasse l’entretien courant ; il devient alors à la charge du propriétaire, surtout lorsque cette prolifération est liée à l’âge ou à la porosité des matériaux.
Que dit la loi sur le démoussage de toiture en location ?
Le décret n° 87‑712 du 26 août 1987 dresse la liste des charges récupérables : nettoyage des chéneaux, gouttières et conduits d’eaux pluviales figure parmi les obligations du locataire, ce qui permet d’assimiler le démoussage à un entretien courant lorsque l’intervention reste simple.
Cependant, l’article 1755 du Code civil prévoit qu’aucune réparation réputée locative n’est due par le locataire si elle est occasionnée par la vétusté du logement ou par un cas de force majeure.
Cette distinction a été confirmée par la Cour d’appel de Dijon (25 octobre 2012, n° 11/01055) : confrontés à un toit très encrassé en raison de son ancienneté, les juges ont estimé que le démoussage nécessaire relevait du propriétaire.
En pratique, l’origine du besoin d’intervention détermine donc la répartition des coûts.
L’article 1755 du Code civil précise :
« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure. »
Autrement dit, si la toiture est ancienne, en mauvais état, ou mal conçue, et que le démoussage devient nécessaire non pas par manque d’entretien, mais à cause de la vétusté ou d’un vice, alors le propriétaire devra prendre en charge les travaux.
📚 Une jurisprudence qui appuie cette position
Dans un arrêt du 25 octobre 2012 (n° 11/01055), la Cour d’appel de Dijon a tranché un litige entre locataire et propriétaire en faveur du locataire :
Le démoussage demandé était lié à l’état général de la toiture, jugée vétuste. Par conséquent, les juges ont estimé que ces travaux n’entraient pas dans le cadre de l’entretien courant et relevaient de la responsabilité du propriétaire.
🧾 En pratique : comment déterminer à qui revient la charge ?
Voici les éléments clés pour déterminer la responsabilité :
| Situation | Responsable |
|---|---|
| Démoussage courant pour entretien préventif | Locataire |
| Démoussage dû à un manque d’entretien pendant la location | Locataire |
| Démoussage rendu nécessaire par la vétusté du toit | Propriétaire |
| Démoussage imposé en raison d’un vice de construction | Propriétaire |
| Démoussage intégré à une rénovation complète du toit | Propriétaire |
Les conséquences d’un toit mal entretenu
- Infiltrations d’eau et traces d’humidité à l’intérieur.
- Dégradation prématurée des tuiles ou ardoises et de l’étanchéité.
- Perte d’isolation thermique entraînant une consommation énergétique plus élevée.
- Risque de désolidarisation des éléments de couverture lors de vents forts.
La question du démoussage de toiture en location dépend de plusieurs critères. Si le nettoyage est léger et facile d’accès, il peut être considéré comme un simple entretien courant. Par exemple, enlever un peu de mousse ou éviter l’accumulation de débris dans les gouttières. Dans ce cas, le locataire peut être tenu de s’en occuper, à condition que cela ne demande pas de matériel spécifique.
En revanche, si la toiture est très encrassée, un traitement plus poussé peut être nécessaire. L’utilisation de produits spécifiques ou l’intervention d’un professionnel équipé d’une perche télescopique ou d’une nacelle devient alors indispensable. Lorsque la mousse, les lichens ou les algues menacent l’état du toit, l’entretien dépasse les obligations du locataire. Dans cette situation, c’est généralement au propriétaire de prendre en charge les frais, surtout si le problème résulte d’un manque d’entretien prolongé.
Comment faire en cas de litige ?
- Relisez le bail : certaines clauses précisent la répartition exacte.
2. Faites établir un rapport par un couvreur : il indiquera si le problème relève de l’entretien ou de la vétusté.
3. Cherchez un accord amiable écrit.
4. Saisissez, le cas échéant, la Commission départementale de conciliation avant toute action judiciaire.
5. En dernier recours, portez le litige devant le tribunal judiciaire.
Si un désaccord survient entre le locataire et le propriétaire sur la question du démoussage de la toiture, il est essentiel de vérifier les termes du contrat de location. Certains baux mentionnent clairement les obligations d’entretien extérieur, ce qui permet de déterminer avec précision qui doit payer l’intervention. Si aucune mention spécifique ne figure dans le bail, il peut être utile d’échanger avec le propriétaire pour clarifier la situation et convenir d’un arrangement amiable.
Dans le cas où un litige persiste, il est possible de faire appel à un expert en gestion locative ou à une agence immobilière pour obtenir un avis neutre. Le recours à une assistance juridique peut également être envisagé, notamment si la question concerne un défaut d’entretien qui pourrait compromettre la sécurité du locataire ou l’état général du logement.
Conclusion sur l'entretien du toit en Location
Le démoussage du toit fait partie des charges locatives tant qu’il s’agit d’un entretien simple, accessible et préventif. Dès lors que l’intervention requiert un matériel spécialisé, engage la sécurité ou résulte de la vétusté de la toiture, la dépense incombe au propriétaire, conformément à l’article 1755 du Code civil et à la jurisprudence de la Cour d’appel de Dijon. Un dialogue documenté et la consultation d’un professionnel restent les meilleurs moyens d’éviter un contentieux.
Le démoussage du toit est-il une obligation du locataire ?
Le démoussage du toit fait partie des charges locatives tant qu’il s’agit d’un entretien simple, accessible et préventif. Dès lors que l’intervention requiert un matériel spécialisé, engage la sécurité ou résulte de la vétusté de la toiture, la dépense incombe au propriétaire, conformément à l’article 1755 du Code civil et à la jurisprudence de la Cour d’appel de Dijon. Un dialogue documenté et la consultation d’un professionnel restent les meilleurs moyens d’éviter un contentieux.
Le propriétaire doit-il prendre en charge le démoussage de la toiture ?
Oui, si le nettoyage du toit nécessite une intervention technique, il en est responsable lorsque l’intervention est lourde, dangereuse ou motivée par l’état vétuste du toit.
Si le toit est accessible, le locataire doit-il s’occuper du démoussage ?
Oui, lorsque l’accès se fait en sécurité sans matériel spécialisé et que l’opération reste purement préventive.
Que dit la loi sur l’entretien de la toiture en location ?
Le décret 87‑712 liste le nettoyage des dispositifs d’évacuation comme charge locative ; l’article 1755 du Code civil prévoit une exception en cas de vétusté.
Que risque un propriétaire s’il ne fait pas démousser son toit ?
Des dégâts d’eau, une perte de valeur du bien et, en cas de sinistre, une possible responsabilité pour défaut d’entretien.
Le locataire peut-il demander au propriétaire de prendre en charge le démoussage ?
Oui, s’il estime que l’état du toit nécessite une intervention professionnelle. Il est conseillé de faire une demande écrite au propriétaire, en expliquant les risques liés au manque d’entretien. En cas de refus injustifié, le locataire peut solliciter un expert ou se renseigner auprès d’un médiateur.
Que faire en cas de litige sur le démoussage de la toiture ?
Commencez par relire attentivement le bail pour vérifier si l’entretien de la toiture y est prévu. Discutez ensuite avec l’autre partie afin de parvenir à un accord amiable. Si le différend subsiste, sollicitez l’avis d’un professionnel (agence immobilière, expert ou médiateur). À défaut de solution, saisissez la Commission départementale de conciliation ; si celle-ci n’aboutit pas, il restera possible de porter l’affaire devant le tribunal compétent.
